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普信财经下午茶:探析房地产企业的盈利模式
佚名 2020-04-25

编前语:经济压力持续加大,中国房地产市场接下来将如何发展再次被热议。《普信财经下午茶》特别推出了不动产专题,为广大投资者从宏观到微观、从过去到未来,详细剖析中国房地产市场,带您读懂中国房地产行业蕴藏的投资机遇。不动产专题《普信财经下午茶-不动产专题》第三期邀请到征和鼎新副总经理郑丽丽女士,为您详细分析房地产企业的盈利模式,结合当前经济发展形势,明晰房地产行业的发展趋势。

影响房企利润的重要变量是土地成本,土地财政的存在使得土地供给难以有效放大,而聚焦核心城市及都市圈。投资已成为当前房企一致预期,土地获取竞争激烈,商业模式有效突破,土地储备瓶颈成为房企中长期脱颖而出的关键。目前,房地产的盈利模式大体可以分为高周转、高利润两种模式。

模式特点:产业勾地,一二级联动获取低价土地;规划方案调整,增加项目指标,提高货值;项目开发周期较长,以时间换空间,博取土地及房价的升值空间;

房地产高周转模式是3-6-9模型,即房地产公司从拿地伊始,3个月开工、6个月开盘、9个月现金流归正。

高周转模式的核心就是现金流管理,通过快速贡献现金流,增加项目再投资,扩大规模,增加利润;开工、开盘时间越短,现金流回正时间越快,周转速度也就越高。

高周转房地产企业,主要要满足两个重要条件:一是持续获取地块的能力,保证规模适中,价格相对合理,以保障其规模扩张速度。二是拿地、设计、施工、销售、资金周转等方面均需做到足够优秀,在项目毛利率相对合理的情况下,通过快速周转以扩大规模并获取更多利润。

我们之前讲到高周转模式是3-6-9的模型,而目前房企的高利润模式的模型主要是6-12-18,顾名思义就是6个月实现开工,12个月开盘,18个月达到现金流归正。

谈到高利润模式,不得不提中海。中海在业内一直被誉为利润之王,在中海战略中,最强调的就是盈利能力。中海是一家很有历史底蕴的公司,最早为香港建设而成立,行业起点早,企业起点高,连续10年利润率行业第一。

中海近似严苛的开发成本控制制度,是其核心竞争力:控制土地成本:旧改、重组、收并购、公开市场等多元拿地;土地成本一般占项目总成本的30-35%左右。控制工程成本:以工科优势,严密的成本管控体系,项目单方成本控制3000-4000元/㎡左右,品质远高于其他房企。控制费用:大型央企优势,极低的运营费用;营销费用仅为1.3%,为同规模企业的五分之一。控资金成本:资金成本远低于基准利率仅为4.27,约为恒大的二分之一。

中海模式的第二个关键点为高溢价:低买高卖,不追求高周转,凭借资金优势拉长开发周期,利用极低拿地成本,高质量产品、服务,跨周期销售,获取较高的溢价。

总结来讲,中海是一家强稳健、高信用,具有央企背景的地产集团,通过降低费用、增加溢价,从而提高利润。成本低于同行业5%,收入高于同行业10%,2019年的净利润达到26%。

就房地产公司而言,商业模式本身并无高低之分,房企根据自身理念,选择适合的模式是脱颖而出的关键。长期来看,单独房地产开发业务的市场空间恐难支撑多家超大型房企持续增长,从美国及香港经验来看,开发+持有+资产管理模式或是超大型房企转型的方向之一。

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